İki dairenin fiyatını karşılaştırmak kolay; aynı şeyi satın alıp almadığımızı anlamak daha zordur. Dubai mülk ilanlarında alan sıkça square feet, yani sqft cinsinden yazılır. Türkiye’de alışılmış m² ölçüsüne çevirmeden yapılan kıyas, özellikle ilan fiyatı ile tüm masraflar dahil maliyet birbirine karıştığında yanıltıcı olabilir.

sqft nasıl m²’ye çevrilir?

Kesin dönüşüm katsayısı 1 sqft = 0,09290304 m². Dolayısıyla alanı sqft cinsinden verilen bir mülkte m² alanı, sqft değeri ile bu katsayının çarpımıdır. Hesap sırasında tam katsayıyı kullanıp yalnızca gösterilen sonucu yuvarlamak daha tutarlı sonuç verir.

Örnek hesap: 1.000 sqft ve 1 milyon AED

Aşağıdaki rakamlar yöntemi göstermek için oluşturulmuş varsayımsal örnektir; satıştaki veya geçmişte fonlanan belirli bir Stake mülkünü temsil etmez.

Masraf eklendiğinde alan değişmez, maliyet tabanı değişir. İki farklı payı aynı başlık altında göstermek yerine “alış fiyatı / m²” ve “toplam yatırım maliyeti / m²” olarak ayrı yazmak gerekir. Örnekteki 100.000 AED gerçek bir ücret tarifesi veya standart masraf oranı değildir.

Ucuz görünen m² her zaman karşılaştırılabilir mi?

Önce alan tanımına bakılmalıdır. Kaynakta yazan alanın hangi standardı kullandığı açık değilse, bunu Türkiye’deki net kullanım alanı gibi sunamayız. Balkon, ortak alan veya brüt/net alan kapsamı farklı olabilir. Dönüşüm katsayısı ölçü birimini değiştirir; alanın tanımını değiştirmez.

Ardından fiyat tarihini kontrol etmek gerekir. 2021’deki alış fiyatından hesaplanan bir m² bedeliyle 2026 değerlemesinden hesaplanan bir m² bedeli aynı zaman dilimini anlatmaz. Bina yaşı, kat, manzara, aidat ve eşyalı olup olmama gibi unsurlar da farkı açıklayabilir. Tek bir oran bu özelliklerin tamamını özetlemez.

Eksik alan verisine nasıl davranıyoruz?

PayAL’ın 665 kayıtlık taramasında bütün mülklerin kart bilgileri alındı; ancak alan bilgisi kartlarda bulunmuyor ve detay sayfalarından ayrıca okunuyor. Detay yüklemesi tamamlanmamış mülklerde m² alanı ve m² maliyeti boş bırakılıyor. Eksik alanı sıfır kabul etmek veya komşu dairenin ölçüsünü kopyalamak hesaplamayı bozacağı için uygulanmıyor.

Bu nedenle veri setinin tamamına ait bir “ortalama m² maliyeti” henüz bu yazıda sunulmuyor. Bir ortalama yayımlanacaksa kaç mülkün alan verisinin bulunduğu, hangi fiyatın kullanıldığı ve basit mi alan ağırlıklı mı hesaplandığı birlikte açıklanmalıdır.

Sık sorulan soru: Bölgenin m² ortalaması nasıl hesaplanır?

Her mülkün m² fiyatlarının aritmetik ortalaması ile toplam fiyatın toplam alana bölünmesi aynı sonuç değildir. İkinci yöntem büyük alanlı mülklere daha fazla ağırlık verir. Her iki yöntem de tanımı açık tutulduğunda yararlı olabilir; farklı yöntemlerden çıkan sayılar doğrudan aynı ölçü gibi karşılaştırılmamalıdır.

Kaynak ve yöntem

PayAL, Stake Funded ve Exited listelerini son kayda kadar taradı. 622 funded ve 43 exited kaydı property ID ile tekilleştirildi. Kartların görüntülendiği tarih esas alındı. Bu örneklem Dubai konut piyasasının tamamını temsil etmez. Eksik bilgiler sıfır kabul edilmedi.

Bu içerik genel bilgilendirmedir; kişisel yatırım tavsiyesi, alım-satım önerisi veya getiri taahhüdü içermez. Geçmiş sonuçlar gelecekteki sonuçları garanti etmez.

Terimleri ve işleyişi öğrenmek için PayAL SSS ve Destek sayfasını ziyaret edebilir, sorularınızı PayAL Asistan’a yöneltebilirsiniz.

Kapak: Pexels / Pexels. Stok görseller belirli bir Stake mülkünü temsil etmez.