2025: Tarihi bir zirve

Dubai Tapu Dairesi (DLD) verilerine göre 2025 yılında Dubai’de 270.000’in üzerinde gayrimenkul işlemi gerçekleşti ve toplam işlem değeri 917 milyar AED’ye (yaklaşık 250 milyar USD) ulaştı. Bu, bir önceki yıla göre %20 büyüme anlamına geliyor. Satış, kiralama ve diğer hizmetler dahil toplam prosedür sayısı ise 3,11 milyon oldu.

Daha çarpıcı olan yatırımcı tabanındaki genişleme: 2025’te piyasaya 193.100 yatırımcı katıldı (+%24) ve bunların 129.600’ü ilk kez Dubai’de gayrimenkul alan yeni yatırımcılardı. Yatırımcıların %56,6’sı Dubai’de ikamet eden kişilerden oluşuyor; yani piyasa artık yalnızca dış sermayeyle değil, yerleşik son kullanıcı talebiyle de büyüyor.

2026: Büyüme sürüyor, tempo normalleşiyor

Yılın ilk çeyreğinde toplam işlem hacmi 252 milyar AED ile bir önceki yılın aynı dönemine göre %31 arttı. İşlem adedi 60.303 ile %6 yükselirken, yabancı yatırım 148,35 milyar AED ile %26 büyüdü. Körfez ülkelerinden gelen yatırım da %14 artışla 12,23 milyar AED’ye çıktı.

Yaz aylarında ise beklenen mevsimsel yavaşlama görüldü:

Ağustos’ta işlem adedi Haziran’a göre %15,7 gerilese de ortalama işlem büyüklüğü 2,37 milyondan 2,40 milyon AED’ye yükseldi. Sektör analistlerinin yorumu net: giriş segmenti soğurken üst segment hızlanıyor; bu bir çöküş değil, mevsimsel ve seçici bir normalleşme.

Piyasayı taşıyan üç yapısal güç

1. Nüfus: Dubai 2025’te 4 milyon nüfusu aştı ve tek yılda 208.000’den fazla yeni sakin kazandı. 2040 hedefi 5,8 milyon.
2. Uzun vadeli ikamet: 2021’den bu yana 250.000’den fazla Golden Visa verildi. Bu kitle kiralamaktan satın almaya geçiyor.
3. Yeni oyuncular: 2026’nın ilk 7 ayında 228 yeni proje başladı ve 186 yeni geliştirici piyasaya girdi. Aynı dönemde 214.445 kira sözleşmesi kaydedildi.

Off-plan hâkimiyeti

2026 satışlarının yaklaşık %66–72’si off-plan (proje aşamasında) işlemlerden oluşuyor. Haziran’da bu oran %72,3’e ulaştı. En çok işlem gören bölgeler son 12 ayda Jumeirah Village Circle (14.556 satış), Business Bay (11.402) ve Dubai Residence Complex oldu.

Sonuç

Knight Frank, Cushman & Wakefield Core ve Engel & Völkers gibi kurumların 2026 beklentisi bir düzeltme değil, %3–8 aralığında ılımlı fiyat artışı. Piyasa artık "her lansmana koşulan" bir dönemden, geliştirici sicili, arz seviyesi ve gerçek kira talebinin karşılaştırıldığı bir döneme geçiyor. Türk yatırımcı için bu, doğru bilgiyle hareket edenin avantaj kazanacağı bir ortam.

Kaynaklar: Dubai Land Department (Q1 2026 ve 2025 yıl sonu bültenleri), DLD aylık işlem verileri (Haziran–Ağustos 2026), dataHabibi DLD kayıt analizi, Knight Frank MENA, Fitch Ratings. Veriler Eylül 2026 itibarıyla derlenmiştir; yayın öncesi güncel DLD bültenleriyle teyit edilmesi önerilir.

İlgili yazılar

• 1.000 AED ile Dubai’de Ev Sahibi Olmak: Dijital Hisseli Gayrimenkul ve Tokenizasyon
• Türk Yatırımcı Neden Dubai’ye Yöneliyor? Vergi, Vize ve Dövizin Matematiği
• Dubai’de Nereye Yatırım Yapmalı? Bölgelere Göre Kira Getirisi ve Talep Haritası